不動産投資向け融資の基礎知識

●金融機関の種類と特徴

不動産物件に融資してくれる金融機関は、

都市銀行
信託銀行
地方銀行
信用金庫・信用組合
政府系金融機関
ノンバンク

と大きく6つに分けられます。この中で、都銀の場合は規模が大きいため比較的大口の融資がスムーズですが、サラリーマンの不動産投資への融資は都銀にとってはそれほど大口とは言えず、審査も厳格です。融資の受けやすさという意味では、信用金庫が一番ではないでしょうか。ただし融資が受けやすい分、金利もやや高いので希望通りの融資額が満額受けられればＯＫという方にはお勧めです。

また、信託銀行も不動産投資に向いている金融機関だと言えます。業務の性格上、もともと不動産には強いので内部で独自の不動産評価ができるからで、より実態に即した審査が期待できます。地方銀行に関しては、地元の地銀で取引実績があるのならば頼りになる存在です。

政府系金融機関は国民生活金融公庫、中小企業金融公庫などがありますが、不動産投資を事業と見なし融資をしてくれる場合があり、固定金利で借りられるなどメリットがあります。一方、ノンバンクは銀行などに比べ金利が高いのが難点ですが、審査スピードが速いことや独自の不動産評価基準を持っているので銀行で断られた融資でも可能になる、といったメリットもあります。

●「ノンリコースローン」とは？

不動産ローンと言えば住宅ローンという印象が強いですが、昨今の不動産投資ブームで金融機関が不動産投資専用のローンを取り扱っていることをご存知でしょうか。不動産投資向けローンには、従来の住宅ローンにはない変わった商品があります。それが「ノンリコースローン」です。従来の住宅ローンと違うのは、融資の審査基準と返済不能になった時の対応です。一般的な住宅ローンは借主の信用状態を審査しますが、ノンリコースローンは不動産の価値や収益力で判断し融資を行います。そのため、ノンリコースローンは万一返済不能になっても、担保対象の不動産を売却し返済を行えば融資残高に満たなくても債務免除されます。つまり担保割れの状態になっても、これまでのように他の資産から回収はされないのです。ただし、一般のローンよりも金利は高めに設定されています。

その一方で、従来の住宅ローンに近い商品も出てきています。従来の住宅ローンに、自宅所有か否かを不問にした不動産ローンなどがそれです。このように不動産投資向けのローン商品が登場してきたことにより、不動産投資はより身近な存在になってきていると言えるでしょう。ただ、ローンの内容は各社によって異なりますので、しっかり吟味することが必要です。

●固定金利と変動金利、どっちが有利？

不動産投資向けローンでは、原則として建築費の80％まで借り入れが可能だと言われています。返済期間は、20～30年が一般的。ローンで固定金利と変動金利のどちらが有利かについては、返済総額の多少によって判断するのが妥当です。これまでのような低金利時代では、金利情勢だけを見れば変動金利の方が有利に思えますが、変動金利はいつ金利引き上げとなるか予測が難しい面があります。

ローン期間が長期であるということを考えると、固定金利の方が有利と言えるかもしれません。また、固定金利だと返済額が一定金額ですので、アパート経営を始めるに当たっての収支予測や損益予測も立てやすいというメリットもあります。

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