不動産投資向け融資の審査基準

●４つの基準で審査

銀行の融資は、

借入人の属性
実資力
返済原資
担保

と大きく4つの基準によって審査されます。借入人の属性では、本人の職歴、借り入れ履歴や延滞実績、年収、年齢、相続人などが判定されます。実資力では、資産や負債額が問われ、資産と負債の差額である純資産（実資力）が大きい方が審査には通りやすいのは言うまでもありません。返済原資判定にあたっては、事業（アパート経営）の収支はもちろん、給与など他の収入も考慮されます。最後に担保ですが、従来の不動産の担保価値が路線価格といった土地の価格に応じて算定されていたのに対し、不動産投資ローンにおける担保価値は土地を含めた物件が生み出すキャッシュフロー（家賃収入など）に応じて算定されます。言ってみれば収益方式で不動産の価格を決める手法で、「収益還元法」と呼ばれています。

●重視されるのは事業プラン

これまでの不動産ローンでは個人評価という審査基準の側面が強かったため、一般のサラリーマンでは審査をクリアできないケースもありました。しかし、ノンリコースローンでは収益還元法による審査によって、個人評価よりもアパート経営という事業の収益性を重視しますので、これまで個人評価で融資を受けられなかった人たちも借り入れが可能になりました。

しかし、これは以前のように土地の価格を担保にして安易に融資を受けられなくなったということでもあります。不動産投資への融資に当たっては、アパート経営の事業計画の内容がシビアに吟味されるということです。幅広い層がローンを利用できるようになった反面、金融機関を納得させる確実性の高い綿密な事業プランが求められるのです。

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